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不動産調査

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1.人と不動産の健康社会

健康診断は年に1度の受診をされている方が多いと思います。不動産も定期的な健康診断の実施が理想ですが中々そうはいかないでしょうか。

 

2.事前に把握が理想

不動産の価格もさることながら現状の問題点を把握する前にいざ活用しようと決心。しかし、ちょっと待った・・。と直前で慌てるよりも、先に検討した方が色々対策が考えやすいのですが、何か発生するまでは何もしないということが方針の方も多いことと思います・・。

 

3.調査事項の例

具体的にどのようなことを調査するのか、土地に関してほんの一例を掲示します。抽象的な表現ですが「上見て下見て」が基本です。

土地調査事項
(1)道路の種類(不動産は道路が命です
①公道、私道(形態)
②接道、幅員
(2)ライフライン
①給水設備、排水設備
②ガス設備、電気設備
(3)境界
①隣地境界
②道路境界
(4)越境物
①隣地や隣地からの越境物
(5)擁壁
①建築基準法で認められた土留め
②建て替え時のやり直しの有無
(6)地盤
①土地の硬軟
②地盤改良
(7)地歴
①土地の歴史
②環境的な歴史
(8)土壌
①汚染物質
②障害物

収益不動産ビル

法政大学カメラ部OB佐久間英雄氏提供

4.物件調査

(1)はじめに

上記事項についていかがですか。いかがって何が・・。と思っていることでしょう。皆さん不動産調査・・何をするんだろうと思っていませんか。探偵でもないのに。

(2)調査方法の種類

調査は種々ありますが、基本調査は宅地建物取引業法第35条重要事項説明書に準じて調査をします。調査内容は法令にすると50以上、法令だけなら良いですが、それ以外に書ききれないほどの調査項目がありますが、ここでは割愛します。

(3)調査の大枠

①現地調査 :a.周辺環境 b.道路 c.敷地 d.境界 e.越境 f.建物 g.諸設備
②法務局調査:a.公図 b.地積測量図 c.土地建物登記事項証明書 d.建物図面 e.隣接地所有者
③行政調査:a.都市計画 b.上下水道 c.宅地開発 d.道路状況 e.建築指導 f.建築予定
④設備調査:a.ガス埋設 b.上下水道管埋設等
⑤諸資料調査:ハザードマップ等をはじめ行政発行の資料収集と確認
⑥現地再調査:必要に応じて現地を再度確認します

 

5.改めて不動産の調査とは

(1)広がる調査項目

前記調査内容は大枠であり、ここから枝葉のように項目が伸びていきます。ただ書類を作成するだけだと楽ですが、この書面を作成するに至るまでの段階で調査内容が多岐にわたり丹念に調べていくと膨大な時間(日数)と労力がかかるんです。何度も現地を確認することもあります。

(2)「売買」の重要事項説明書とは

ここで重要事項説明書について、一番大事な部分は「その他事項」(会社によって呼び方が異なる場合あり)です。35条書面について法令で決まっていることを順番に記載するだけの会社もあります。ある意味ここまではどこの会社も同じようなものです。それだけなら3時間いや2時間で完成かも知れません。

(3)定型頁以外が本質

その杓子定規でない部分を仮説を立て洞察力と想像力を働かせて想定事項を考察し、「その他事項」に記載します。ここが本質です。購入者の気になっていることを丁寧に確認します。

その結果、トラブルの未然防止、あるいは事前告知。それを知っておくと知らないとでは大きな違いがあります。いざそうなったときの対応が違ってくるんです。

(4)「その他事項」の例

容積率が超過していないか。景観関連はどうか。現在の建物と同じものが建築可能か。空地に建築予定はないか。エアコンの撤去後に痕跡が残らないか。近所でにぎやかに出入りする場所はないか。これらの項目は、各々の対象不動産と依頼者によって変化してきます。

(5)調査ノウハウ

だだし、ここまでやる(できる)業者は多くないでしょう。殆どは既定の項目欄を埋めて完成ではないでしょうか。しかし、これでは重要事項の説明になっていません。私が修業を積ませてもらったFRK(大手加盟組織)所属の不動産会社ではそれは厳しかったです。おかげで物件の調査ノウハウを身体で覚えることができました。

(6)業者の指導

他業者と共同で仲介を成立させることがありますが、こちらが重要事項説明書の内容について希望を言及するうちに、先方のFRK所属会社の担当者が「その他事項はそっちでつくってくれ」と降参してしまいました。取引終了後「勉強になりました」との一言を今だに思い出します。

(7)ただ一つ

このようにして完成した基本調査書は所有者の方でも知らないことが出てくる場合もあり、ときにはこちらからの質問に記憶をよみがえらせていただくこともあります。正に、世界に一つだけの調査書です。

 

6.調査の結果

(1)提案方法

当社の調査査定相談では売却を進めるための提案ではありません。一般的な不動産会社は会社業務の仕組み上、売却を促す提案が主ですが、そこが大きな違いです。

手術をする必要のないケースでもそれを提案され促されるままに・・。つまり売却しないでも済むのでは・・、他に最善策はないか・・を一緒になって考えられたらと思います。

(2)住み替え

住み替えも、単なる「売り」「買い」ではありません。「売or貸」、「買or借」を検討することも必要かと思います。

①売却先行  既存の自宅処分を先行して行います。
②購入先行   新規の自宅を先行して購入します。
③住宅ローン(借り換え) 残債がある場合、住宅ローンの借り換えをします。

状況をよくお聞かせいただき売却する必要性の有無を検討するアドバイスができるよう心に留めています。

(3)準備万端

また、売却の活動や方法にも色々なパターンがありますが、価格はエンドユーザーの買主様が決めるということを念頭にすすめて行くと判断に見誤らないと思います。将来を想定しどのように活用するか。こうなるといつどのような展開でも歓迎ですね。

いかがでしょうか。不動産の調査は本当に奥が深いものです。これは本を読んだだけでは見当が付きません。別頁でも記載しましたが、収益物件を何棟も購入している方でも不動産そのものの本質を見落としています。

調査も「写真撮影のみ」および「現地確認のみ」並びに「簡易調査」からご紹介した「基本調査」まで色々なパターンがあります。

不動産は「素晴らしいもの」です。しかし、一つ間違えると「煩わしいもの」へと変化してしまいます。

「人と不動産の健康社会を目指して」羊不動産・立会人事務所株式会社でした。

きっかけは、このお問い合わせから 始まっています・・。 TEL 03-5926-7922 9:30~17:30(木・金は除く)※事前予約で木・金、時間外でも対応可※電話に直ぐ出られない場合もありますので、メールやFAXでも受付できます。

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