売買目的でご相談をお受けしないのは、中立を心掛け不動産相談専門を旨としているからです。 借地・底地の相談等、個別の要望に対応できます。

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1.売却検討

不動産は価格が4つ以上もありそれだけでも複雑で判りにくい市場です(かつて、家電小売り業界も価格が3つありました。)。また多数の法律も絡みます。

(1)業者は違うのか

どこの業者に頼もうか。ワンクリックで一括査定。チラシ業者はしつこそうだし。ならば知っている近所の業者にでも・・。色々お考えになるでしょう。購入コーナーでご説明した通り、業者には色々な種類があります。

(2)業者の分類

買取業者でも開発中心業者、狭小地専門業者、競売再販業者、土地開発専門業者、瑕疵物件買取業者、底地業者、借地底地業者、仲介専門業者、更に小分類で購入コーナーに記載の通りに分かれそれぞれ得意・不得意、地域限定・地域無限、収益物件専門、住宅専門、中古中心、新築戸建中心等々すみ分けがされています。

(3)業者選定基準(得て不得手)

ではどこに売却依頼をしたらよいか。売却理由、売却所要期間、一般市場での売り出し、買取取引。例えば、新築戸建仲介が中心の業者に売却の依頼をし市場で売りに出しているケースを見かけます。この場合は業者の得意ポジションではないため色々と困難が考えられます。

(4)困難な理由は

広告費用等の予算配分の多寡や労力の比重あるいは活動の仕方等が違うため苦戦が想定されますね(具体的内容をご希望であれば口頭でお話しします。)。運よく買主さんが見つかったとしても、新築戸建と中古戸建は不動産を調査確認するポイントが違います。中古に慣れていないと契約・引渡しの後でも色々と連絡の往復が収まらなくなる、ということも・・。労力の比重、活動の仕方が違うとは・・。

(5)会社の違い

また、換金を優先する場合。金融機関が絡む場合等々。大手ではマニュアルがあり個別ニーズに~とチラシで謳っているいるところも見ますが、ほぼほぼできません。ルールにはばまれるからです。大手でもそれぞれ違いがあります。ご希望に沿って差し上げたくても、その会社独自のルールがあってできません。羊不動産 売却心苦しい想いをした経験もありました。そこが、不動産市場の幅の広いところで大手だけではなく中小でも十分成立する業種なんですね。

 

2.売却判断

(1)価格だけでない

売却は高く売れれば良いだけではありません。不動産業者はトラブルがないように調整し取引を円滑に進める重大な社会的責任があります。そのため多くの書類を揃え国土交通大臣か各都道府県知事から厳正に免許を受けます。その重大な責任を担うことにより手数料をいただくことになります。

(2)仲介手数料の本質

仲介料は単なるサービスの対価ではありません。これを理解して業務を実施している業者があるかというと、私の感覚では少ないかもしれません。物件を売買するにあたり、慎重に話を進め、時間をかけて現地の確認から法務局・役所調査、そして想定される事項の確認という流れを繰り返します。その結果を契約書と重要事項説明書に表現します。

(3)できる業者

購入時でもそうですが、現地を見て想定事項をある程度事前に察知し説明します。そして先程述べた調査を行い、もし問題があれば売買を延期あるいは中止にする。ここは担当者も手数料が欲しいので人によっては悩むところですね。ただ、ここまでできる業者が理想です。業者や担当者のタイプを感じ取り見抜かないといけませんね。

(4)スピード

しかし、気が変わらないうちにとか、売り上げ優先とばかりに・・(気持ちはよくわかります)。そのため、前記調査には時間を割かないところが多いかもしれません。すると引渡しをした後から連絡の往復が多くなり売主さんとしては踏んだり蹴ったりの心境になりかねませんよね。

(5)担当者の姿勢

この場合、業者選定はどうすればよいか。大手か中堅か・・それとも小回りの利く小企業か。大手、中小以前に、担当者の人柄やある程度上司に物を言える(逆らう訳ではなく)姿勢があるか。このあたりが重要かもしれません。中小で担当者イコール社長なら話は早いです。

 

3.土地開発専門業とは

(1)土地開発専門業の範囲

言葉は聞いたことがあるでしょうか。行政の区画整理、再開発、道路拡幅も広い意味では地上げです。地上げは古くから行われてきた由緒ある業種です。

国家の土地収用は、1872(明治5)年9月に地券渡方(ちけんわた)規則20条で土地の強制収用と補償について定められたことが起源です。

(2)地上げ業の始まり

その後、1875(明治8)年の公用土地買上規則の制定を経て、1889(明治22)年に土地収用法が公布されるに至っています。そこから推測すると、その頃から地上げ業も始まったのではないかと思います。「地上げ」というと連想が?となりますが、本当のプロは誠実で頭脳明晰な方が多いですね。

4.業者の収益

(1)「地租改正」

「地租改正(ちそかいせい)」をお聞きになったことがあるかと思います。国税の大改革でしょうか。1873(明治6)年に明治政府は収入源として、全国の土地に値段(地価)をつけ、その3%の額(地租)を豊作・不作に関係なく金銭で納めるというものです。農家にとっては負担が大きかったせいか、各地で反対運動が起こったため、2.5%に引き下げられました(当時の方は凄いですね)。

(2)名誉税

更に、おなじように始まった所得税は、年間所得金額300円以上の人のみを対象としており、納税者は当時の人口の0.3%しかいなかったため「名誉税」と呼ばれていたそうです。

(3)手数料の3%~って

手数料は1952(昭和27)年施行の宅建業法第四十六条、1970(昭和45)年建設省告示で決められており、売買価額が400万円超の場合3%+6万円(消費税別)となっていますが、この3%は、前記事項を参考に良いあんばいではないかということで収まったのではないかと推測します。違っていれば訂正します。

(4)売買価格の差別

業者は、399万円の不動産売買も3億円の売買も基本的に労力は同じです。そのため人の常と申しますかやはり金額の多い方を優先しがちです。不動産業者の担当者はそれは忙しく動いています。売上も上げなければなりません。すると金額が低い不動産はどのような扱いになるか・・。

例えば800万円を超えない価額物件は担当者にもよりますが敬遠されることがあります。この場合は小企業がよいかもしれません。ご自分の不動産がいくら位かにより選ぶ業者も変化してきます。

 

5.対応と方針

(1)丁寧な業者

皆様には様々なご事情があるかと思います。そして業者はそれぞれ個性があります。行儀のよい業者もあれば、雑で行儀の良くない業者もありあます。相続が絡む場合は特に細心の注意が必要ですよね。現地確認の仕方一つでももの凄くデリケートですから、本当に丁寧に対応してくれる業者を考えないと順調に進まなくなります。

(2)個別要望に対応

どこどこなら安心、はケースバイケースです。個別要望に対応してもらう必要がある場合もあります。売却するには書類を作成してもらい相対で取引することもできますが、業者に仲介料を支払い依頼するケースが多いかと思います。

(3)塩漬け

しかし、その業者の選定にも、まずご自分がどういった理由で売却するか。ゆっくり売却か、急ぐのか。ゆっくりでも半年以上かかると「塩漬け」(不動産取引では使う表現です)のイメージがつき必要以上に期間がかかることが予測できます。また、依頼主さんのスタイルと業者のスタイルが合うかどうかも重要になります。

いかがでしょうか。以上申し上げたことはほんの一部のことです。こういった要因を考えながら業者を絞って行けば少しでも満足のいく売却に近づくかと思います。

(4)売買目的としない「相談専門」

私共では購入のご依頼をしていただかなくても構いません。売却のご依頼をしていただかなくても構いません。ご相談の延長としてそのまま売買のご依頼をいただくことを拒絶するわけでもありません。一般的な不動産相談は、「売買相談」です。でもよく判るんです?業者の皆さんの辛さが・・。

個人・法人でも不動産は資産形成において大きな重みがあります。不動産は素晴らしいいものです。

最後に、皆様方の具体的なご対応はそれぞれ異なります。どうか皆様の不動産ご売却ロードのゴールが曲がりくねることなく進むことを祈念いたします。

「人と不動産の健康社会を目指して」、「人と人との縁結びを」

羊不動産・立会人事務所株式会社でした。

羊 売り渡し

1907(明治40)年未年、売渡証

きっかけは、このお問い合わせから 始まっています・・。 TEL 03-5926-7922 9:30~17:30(木・金は除く)※事前予約で木・金、時間外でも対応可※電話に直ぐ出られない場合もありますので、メールやFAXでも受付できます。

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