売買目的でご相談をお受けしないのは、中立を心掛け不動産相談専門を旨としているからです。 借地・底地の相談等、個別の要望に対応できます。

購入コーナー

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1.売買の初歩

(1)チラシと地価問題 

皆さん、不動産のチラシについて考えたことはありませんか。最近表現はかなりソフトになりつつありますが「求む 売却不動産」以前はこれがインパクトがあって効果があったらしいですね。かくいう私も同じような内容のチラシを作成し毎日自分で印刷し、印刷機はフル稼働で先輩優先・・。

物件チラシを見るだけでその業者の成熟度が判りますね。

(2)地価上昇

なぜ求むチラシを投函するようになったのか。それは1950年代後半(昭和30年代前半)の地価問題からひも解いてみましょう。

1945(昭和20)年以降の住宅難、そして日本経済の成長と企業による工場用地の確保。すると地価は瞬く間に上昇。更に都心部への移住により住宅地を中心とする需要の拡大で、かつて言われていた「土地神話」が誕生しました。

(3)不動産市場

当時の不動産仲介会社は、現在の大手の不動産会社が一般顧客を相手にする業務を今ほど積極的に展開していなかったので、住宅地では開発分譲を中心とした中堅不動産会社が中心となり市場は動いていたようです。

(4)不動産流通会社

時は過ぎ1981(昭和56)年、「リハウス」ブランドの仲介会社を立ち上げると、他社も追随するように次々と設立。そして時代はバブル好景気へと向かい、チラシをポスティングすると直ぐ翌日には反響の電話がかかる。そんな状況から自ずとチラシ内容を工夫し、繰り返しポストへ投函するようになったようです。「買いのR、売りのS」とは懐かしいフレーズですね(説明するまでもありませんが、ご興味があれば説明します。)。

 

2.購入検討・・

購入をするにあたり新築マンションは、対応方法が別になります。こちらについては別の機会に述べるとして、まず最初にお伝えいたしますのは、それ以外の不動産です。

(1)不動産業の大分類

大分類では不動産業でも中分類から小分類へと落とし込むと、不動産業者にはいくつもの業種があるのをご存じでしょうか。チラシや店頭の雰囲気、ホームページの構成を見ればどのような部門を中心業務にしているか直ぐに判りますが、一般的にはその区別が難しいと思います。ちなみに、「ハトさん」、「ウサギさん」、「FRK」って何のことか判りますか。

(2)他業種も同じ

本題の前に税理士にも同じことが言えます。中小企業法人の対応が専門なのに相続税納税をお願いしてしまう・・。その後依頼者がご苦労されているケースを見たり聞いたりしたこともあります。長年の付き合いとかで報酬を沢山お支払いした後で追徴されてしまうケース。やはり専門税理士にお任せしないと駄目ではないでしょうか。

(3)不動産業の中分類

不動産業者は、中分類では、賃貸仲介、賃貸管理、売買仲介、客付け仲介、買取業者(マンション、土地、戸建、収益物件等のそれぞれが異なる業者)、競売業者、任売業者、瑕疵物件業者、借地底地業者、土地開発業者、建売業者、新築マンション分譲業者、新築マンション買取再販業者、ワンルームマンション業者、羊不動産 購入投資マンション販売業者、分譲管理業者、証券化ビジネス業者等々他にもありますが表現方法が不明瞭になりがちなのでここでやめます。

(4)不動産業の小分類

更に売買仲介会社を小分類で分けると、分譲管理専門系、ハウスメーカー系、信託銀行系、電鉄系、分譲開発グループ系、不動産デベロッパー系、単独客付け専門系等々があり、これもまた得意地域や不得意分野、売却から集客するか、購入から集客するか手法が異なればやり方・方針もそれぞれ特徴があります。

(5)業者に違いがあるのか・・

得意分野でない会社に不得意部門の相談をしても期待する成果は望めないと思います。お互い時間の無駄ではないでしょうか。でも見ているとありがちです。例えば、業者卸業が中心の会社に購入の相談に行ったり、賃貸専門なのに売買の相談に行ってしまうことが・・。

(6)選択とプロの腕

例えば、賃貸と売買の物件に対する接し方が違うので、専門外の業者に依頼しても事の進捗は難しいです。しかし、依頼者は知らないので「そのなもんか」と話を進めてしまうこともあるようです。
そのような場合、往々にしてあるのが、購入した後その不動産の特性に気づくか、売却時になって事の重大さに気付いたり・・。

お話を伺うだけで、どのようなシチュエーションで購入まで運ばれてしっまったのか、直ぐに想像がつきます。業者にかかったらすみやかに話は進行してしまいます。ニコニコ笑顔でプロは凄いですね・・。

 

3.購入対象の選定

(1)決断と相談相手の迷い

それでも良い場合もあります。ご本人が納得されて購入しているなら。でも金額が高額なので中々踏み出せないところもあります。背中を押してもらう意味では多少の強引さも必要でしょうか。

迷う・・。そこで友達に相談?なんてすると、その方が、客観的に助言してくれる方なら良いですが、どうしても主観が入り混じるんですね。するとどうなるか。もう大混乱ですよ。どうして良いか更に迷走してしまいます。そこでほとほと疲れ果ててしまうのですね。そのような方もたくさん見てきています。

(2)掘り出し物

掘り出し物を探そうと色々な不動産会社を回る方もいらっしゃいますよね。あるんでしょうか。ないと思いますよ。どうなるか・・。物件の紹介は各不動産会社が情報にアクセスする情報元が全て同じなのでどこで相談しても基本的には同じです。掘り出し物件の探し方は、ご自分の考え方・見方の角度一つで巡り合えるかも知れません。

(3)良いものは同じ

誰でも何でもそうですが良いものをより低額で購入したいものですよね。しかし、それは無理だと思います。できる方法もありますがお勧めはしません。不動産流通システムの仕組みと業者の考え方を理解するとそれはどうか・・ということが把握できます。

(4)中々物件を紹介してくれない訳

たまたま新規物件が登録になったばかりのタイミングで声をかけてもらう場合は、新規物件紹介があるかもしれません。大手の場合でも営業センターの人数にもよりますが、新規登録は月1~2件あるくらいでしょうか。地域を点で見ると1~2件でも、地域を面で見ると毎日各地域で多数の物件が登録されています。

(5)紹介物件は見たものばかり

しかし、購入される方はある程度その地域を絞っているので、そういった面では中々新規物件は出てこないんです。そこで他の不動産会社を周って依頼をかけ、いざ物件資料の紹介を受けても既に見たことがあるものばかりってことも・・。

不動産 購入 相談

4.購入までの過程

(1)お互いの視線の先

すると業者も依頼者も連絡が疎遠になり購入時期を見送るか、他の業者へまた問い合わせする。それを業者側も知っているので、無理には・・。私もかつて、「お客様とは~」についてを厳しく教えられましたね。

(2)業者の対応

中小の業者は数少ない購入見込の方なので熱心に対応してくれます。ただ、不動産の調査方法がおぼつかない。不動産の見方を知らない。なぜこんなことが言えるかと言いますと、それらの業者と物件内容の問い合わせで話のポイントがかみ合わないことが多いんです(この先は必要であればお話します。)。

(3)業者選びを誤ると

また個人間の売買なのに、平気で瑕疵担保を2年にしている・・(何のことかはお会いした際にお話しします)。そのときは驚きましたね。知らないんです。業者選定を誤ると知らないだけで、購入希望の不動産が買えないこともあります。特定の業者と密に連絡を取るのが良いです。

(4)異なる業者のカラー

また相談者のタイプによって相談先も異なってきます。業者にも積極的な企業、落ち着いた企業、安定志向の企業等のタイプがあるので、ご自分の性格や家族の方針に合わせて選択することをお勧めします。

 

5.購入判断

(1)購入で幕を下ろす

そして、ついに捨て看業者や客付業者へ連絡しご縁ができてあれよあれよという間にスピード購入!めでたたしめでたしとなればハッピーエンドで良いのですが・・。

(2)ポイントを外さないために

いかがでしょうか。購入はまずネットで検索し、それから業者に連絡が現在の一般的な流れだと思いますが、連絡する前に考えるポイントがあります。

(3)業者の事情と別問題

購入の入り口はまず業者選びからです。もちろん立派にやっていらっしゃる業者もあります。業者担当者は皆さん物凄く努力をしていますし忙しいんです。しかし、知人の購入相談を受けると「まだそんなことやっているの」例えば手付金のことなんか・・。

(4)結局大事なところは

物件の見るポイントは書物を読んでも把握できません。不動産と名乗っている業者だって見れない人がたくさんいますからね。絶対に外せない基本は「上を見て、下を見る」抽象的過ぎてすみません。

(5)応援

この先は個別的に注意点をお話し、よりよい不動産購入ロードを歩まれるよう応援させて頂ければこのうえない喜びです。

車なら同じものが多数ありますが、不動産は二つとして同じものありません。良いものは皆さんもよいと思うのでタッチの差で購入を逃す場合もあります。だからと言って慌てずにしかし、スピード感をもって検討するればよいでしょうか。

「人と不動産の健康社会を目指して」

「人と人との縁結びを」
1907(明治40)年未年発祥の羊不動産・立会人事務所株式会社でした。

きっかけは、このお問い合わせから 始まっています・・。 TEL 03-5926-7922 9:30~17:30(木・金は除く)※事前予約で木・金、時間外でも対応可※電話に直ぐ出られない場合もありますので、メールやFAXでも受付できます。

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