売買目的でご相談をお受けしないのは、中立を心掛け不動産相談専門を旨としているからです。 借地・底地の相談等、個別の要望に対応できます。

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相談事例

今現在、ひやひやしていたり悔しい想い、落ち着かない、気になること、判断できないなどの想いはありませんか。

1.土地賃貸借契約書の作成から底地相談へ

相談内容:城南地域の地主さんからの相談で、借地人さんからきちんとした賃貸借契約書を作成してほしいと依頼をもちかけられたとのお話。地代は坪500円の40坪で月額20,000円の滞納等過去にトラブルの経緯もなく関係は良好とのことでした。

借地人さんのご希望:60歳前半のご夫婦。契約書も心配のようですがよくよく伺うと条件が合えば底地を購入したい様子でした。奥様の方が積極的でご主人様は合わせる感じでした。私を温かく迎えて頂いている雰囲気は感じましたね。底地については地主さんの意向を聞いてほしいとのお願いとなりました。

方向性:地主さんは戦後に殆ど土地を手放してしまい今は残っていないとのお話し等優しく温厚な方で、訪問すると丁寧に応対していただきました。借地人さんからのご希望を報告すると内容に抵抗感はない様子でした。

調査:そこで契約書と物件評価ご提案書を作成し(価格基準はケースバイケースです。公平感のある基準でご提示します。)評価にあたり両輪である基本調査を実施。ここで何か発見されれば当然評価に影響しますし、対応策をご提案します。

結論:結局、賃貸借契約書の相談から進み、価格の折り合いも付いて底地の売買となりました。価格についてお互い譲り合いの気持ちをもちつつ、双方の関係が良好だったことがお話も順調に進んだ理由かもしれません。

 

2.空家借地の調整

相談内容:地主さんからの依頼で借地人さんが居住していないため管理が行き届かなく苦情が地主さんへ来るのでどうしたらよいかとのお話でした。地代は振り込みで滞納はないものの過去にトラブルがあり話もしたくない様子。お話は難航。

対応:借地人さんのご主人様80歳代前半、奥様70歳代前半。閑静な住宅街にありながらその一角だけ全く手つかずの森林ジャングル状態で昔の周辺環境が想像できました。お電話お手紙で連絡を継続しながら、奥様とお会いしご挨拶。借地人さんの自宅は別にあり、奥様は居住する予定はなくどうしたらよいかとの困惑気味ではあるものの、ご主人様はいずれ居住したいとの真逆のお話。

方向性:行政から地主さんへ苦情(周辺住民からの話)の手紙が2回程来たりで、早く縁を切りたいと常々思いつつ、状況は平行線のまま3年目に突入し半年過ぎた頃に急展開。売却する方向へと変化します。色々なパターンがある中、今回はお互い良い条件でもある双方同時進行となったのです。

問題:ご主人様は意識がはっきりしているものの、言葉の発声ができないため司法書士に事前面談で意思確認をすることにし、同時に医師の診断書も取得してもらいました。また書面手続きは双方の感情に配慮し時間をずらして別々に進めました。金額が当初購入額の二桁倍数になってたことは驚きました。借地権は化けますね。

解決方法:根気よく丁寧にコミュニケーションを心掛けたことが皆さん良い方向に向かったと思います。感謝の一言ですね。

 

3.底地の調整

相談内容:地主さんからの相談で、借地人さんとの関係が悪化し、底地を定期的に連絡がある業者に売ろうかと思うがどうしたものか。売ったら売ったで業者から嫌がらせのような立退きをせまられたら可哀想かな・・とも考える・・。ご主人様は温厚な方で奥様が主体となってのお話でした。

対応:借地人さん宅へ訪問、ご主人様は体調不良で会話ができず奥様と会話。奥様は何も分からない様子でご子息を交えて改めて状況説明に伺うことに。

現状分析:昔は隣同士で仲が良く交流があったのに・・。今は頭にくると双方のお話。借地底地は経験値からもこのような状況は多いです。借地人さんは底地に自宅と貸家、アパートの3棟を所有し収益を上げていました。底地を業者に売却か、借地人さんが購入か。購入するお金は借地人さんにあるのか。境界は高低差のある法地に並行し細い暗渠があり、国から払い下げで地主さんが購入した経緯を聞いていたため、将来のトラブルを懸念し測量をご提案。状況分析から暗渠部分は借地人さん所有の方が自然でトラブルも発生しないと分析。

方向性:長男は海外赴任、次男も多忙でたまたま近所に居住しているお嬢様が同席しての会話となりました。購入したいがお金がないとのことで金融機関に相談を持ち掛け、貸家が2棟あり収益も良好なので融資条件がまとまります。

問題:建物の現所有者は3棟ともご主人様です。そのご主人様は体調不良で会話ができません。そこで後見人制度を利用することにしました。手続きはかなり時間がかかるとのことでしたがお嬢様に流れを説明し手続きのお願いをしました。後見人の許可を停止条件にします(ご希望があれば詳しくお話します。)。

結論:金融機関からの融資も承諾となり、裁判所からも無事許可が出て、測量も皆さんの立会のご協力もあり無事終了。晴れて地主さんと借地人さんの意向通りに状況が収まりました。

 

4.貸地と道路の間に他人所有の溝がある

相談内容:神奈川県の駅前周辺を所有し近所にお住まいの地主さんからの相談で、お母様がお亡くなりになり借地人さんからの問い合わせ?が色々来て困惑している。ご主人様は仕事が多忙ですべてお母様が仕切っていたため何も分からないとのご夫婦の様子。道路と貸地の間に線のような他人の溝敷地が介在している。どうすればよいのか。

現状分析:現地を確認するも見ただけではそこに透明な敷地があることは想像もつきません。そこで法務局に行き謄本と公図で照合し特定します。すると確かに他人所有の溝敷地がありました。つまり接道していないことになります。

方向性:対象地を売買することで方向性が出ました。面積にして一桁の数㎡。金額にすると仲介手数料をいただけるほどの金額にもなりません。このような売買はFRK(意味は他頁参照)所属の会社ではやりませんね。

 

5.傾斜地にある借地

相談内容;傾斜地を貸地としてお持ちの地主さん。借地面積を確定したいが測量の見積りを頼んでもそれぞれ違う金額で適切な金額か判断できない。

 

6.広大な敷地の真ん中に立つ一軒家

相談内容:神奈川県の海岸近く約1,000坪以上の農地をお持ちの地主さん。一人でお住まいで今後のことを考えるとどうして行ったらよいか。

 

7.接道と高低差がポイント

相談内容:神奈川県のJR駅徒歩約1分の好立地。条件は良いものの、車の入れない傾斜地で売買したいとのご相談でした。

 

8.共有の門を入り約3mで左右に他人宅へと分かれる敷地

相談内容:幅員約1mの通路を曲がりくねりながら隣地と共有の門を入りさらに階段を上る立地。かつてお母さまが住んでいたものの今はだれも住んでいない・・。どう活用するか。

 

9.擁壁上の宅地

相談内容:約10mの高低差のある階段を昇った眺望は良いお住まい。今はだれも住んでいないが・・。

 

10.通路に接道の敷地

相談内容:平坦地ではあるものの約2mの通路の奥まった立地。車も入らないし工事をする際はどうすればよいか。

 

羊不動産 相談事例

 

11.接道は階段の南西角地

相談内容:南西の角地。接道の南側は階段、西側は約5mの擁壁、南西には通路があるものの使用は困難。工事の際はどうする・・。

 

12.高低差のある敷地の活用

相談内容:高低差約5mにお住まいの方から建て替えか売却か、金額はどちらが負担が少なくて済むのか。

 

13.買い替え特例で購入先を選定したい

相談内容:法人でビルを売却。買い替え先の収益物件を選びたいが。

 

14.収益物件を購入したいがどうすればよいか

相談内容:昨今の不動産投資講演会に出かけ勉強中で私も収益物件を購入してみたい。まず何から始めれば。

 

15.念のため現地を確認してほしい

相談内容:収益物件を購入しようと選定中。候補は3つあるので現地をみて感想を聞かせてほしい。

 

16.前面道路が2階

相談内容:階段を下て1階、前面道路が2階部分になっていて水道管等も複雑に入り組んでいる戸建。事情があってもう住まないので今後どうしようか。

 

17.個性的な色のご自宅

相談内容:ピンクとオレンジの中間色に近い色に塗装されたご自宅を売却する方向にしたものの見に来た方々の印象は。色を塗り替えるのも費用がかかるし・・。

 

18.海岸近くの敷地

相談内容:いつか自宅を建築しようか?とかつて海が見えた土地を購入されていた方。今は建物が立ち並び海は見えなくなってしまった・・。どう活用しようか。

 

19.隣地立会い

相談内容:売却前に隣地の挨拶。測量まではいかないものの、お互いのルールを決めておきたいが書類を作るので一緒に隣地訪問のご提案。

 

20.私道持分なしの敷地

相談内容:私道前面道路の持分も何もないご自宅。建築ができないかも・・さぁどうすればよいか。

 

21.突然立退きの連絡が

相談内容:貸家の立退きを家主んさんから言われたが・・。どう対応したらよいのか。

きっかけは、このお問い合わせから 始まっています・・。 TEL 03-5926-7922 9:30~17:30(木・金は除く)※事前予約で木・金、時間外でも対応可※電話に直ぐ出られない場合もありますので、メールやFAXでも受付できます。

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