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借地権の今昔

3.借地権の今昔

(1)戦前の借地借家はおおらかな時代

戦前の都市部では、借地・借家住まいは当たり前として利用されていました。東京下町では90%が借地・借家住まいであったともいわれています。当時は、土地の所有にこだわらない風潮もあり、貸主と借主の関係はとてもおおらかな時代だったようです。このようなおだやかな時代に当初借主は地代を支払うだけのシンプルな内容で賃貸借がスタートしています。

(2)貸主・借主のバランス変化

ところが、1941(昭和16)年の借地法・借家法の改正で事情は大きく変わります。「正当事由」の導入でした。これは後程述べますが、住宅難の生じた時代にはそれなりの役割を全うしてきました。しかし、おおらかであった時代から貸主・借主の賃貸借関係が変化してしまい、借地借家のトラブルをめぐる裁判が起こされるなどの状況が生じてしまったのです。

(3)トラブルと矛盾

つまり、借地は契約期間が満了しても土地が戻ることのない制度へと変化しました。返還されない、契約したものが守られない状況となり土地を返してほしい場合は、土地価格の50~90%もの立退料がやりとりされるようになりました。

このため新規の借地供給はほとんど出なくなり、都市部への人口集積が進む中、狭い借家住まいで辛抱するか、土地を買って家を購入するかの選択しかなくなっていきました。

 

4.旧法借地制度の変身

(1)正当事由と法定更新

なぜ契約期間が満了しても土地が戻ることのない制度となってしまったのか。1921(大正10)年に制定された借地法・借家法は、契約の期間満了時期(期間20年の契約)を迎えようとしたちょうどその年、戦時下の1941(昭和16)年に改正され、先程申し上げた「正当事由制度」が追加されてからです。

(2)土地が戻らなくなった理由(時の背景から)

当時の社会情勢は、都市への人口流入から土地不足により住宅需要が増加し、また出征した兵士が戦地から戻ったときに、住む家がなくなる事態を憂慮し、借地については、期間満了時に建物がある場合、契約の更新を拒絶するには貸主に「正当な事由」を必要とし、借家についても、解約申入れや更新の拒絶をするには「正当事由」が必要となっていきました。

(3)改正の目的

この改正の主たる目的は「借家人の保護」にあり、借地の保護は借家の多くが借地上で供給されていたことから、借家を保護する結果、借地の保護もなされたという経緯があます。

(4)法定更新制度

さらに、「法定更新制度」により、貸主に正当事由が認められないにもかかわらず契約の更新に応じない場合には、借地・借家の契約は従前内容のままで法定更新されることを認めることになりました。

羊 借地権

5.譲渡・転貸・増改築・建替え等の承諾強化

(1)借地非訴

戦後も都市部への人口流入による住宅需要を背景に、正当事由制度と法定更新制度はそのまま存続し、今度は前回改正から25年後の1966(昭和41)年に借地法関係では、賃借権の譲渡・転貸・増改築・建替え等について貸主の承諾が得られない場合に、裁判所に申し立てることにより「地主承諾に代わる許可」を裁判所が与えることができるという、「借地非訟」事件手続きが導入されます。

(2)供託制度

地代の増額請求についても、当事者間に協議が整わないときは、借主が相当と認める額を供託すれば裁判所も債務不履行にならないとする判例が出されるなど、借主保護の判例が蓄積されていきました。

(3)賃貸借の物件化

これらの制度と「賃貸借の物権化」と相まって借主にとって保護される理由が強化されています。「賃借権の物件化」とは、底地が第三者に譲渡された場合、その譲受人に対抗できない(売買は賃貸借を破る)となってしまうと明け渡しの問題が発生しますが、賃借権に対抗力を認めることにより賃借人が保護されることを言います。

(4)そして一時金(権利金)の授受

土地を貸すと戻ってこない。明け渡しには立退料が必要かも。地代増額もできない・・。となってしまうと、借地権の経済的利益の方が優位となり、貸す側にとっては何ともおぼつかない状態へとなってしまいました。何でもそうでしょうが、借りる側も貸す側も均衡が保たれバランスが大事なところだと思いますが、そのバランスを保つかのように一時金である「権利金」が台頭することとなってしまったのです。

(5)権利金の一般化

権利金の授受については、大正末期の借地権保護が強化された頃から一般化したといわれますが昭和14年の地代家賃統制令で禁止されます。戦後の昭和25年に地代家賃統制例が解除された頃から再び台頭し全国的に浸透したのは昭和30年代後半とのことです。

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