売買目的でご相談をお受けしないのは、中立を心掛け不動産相談専門を旨としているからです。 借地・底地の相談等、個別の要望に対応できます。

借地・底地の応縁

(前3頁に目を通していただけると把握しやすくなります。)。

1.借地底地の現状(制度内容)

(1)複雑に絡まっている

借地契約は一つの敷地に二つの権利が存在しているからこそ複雑になってしまいます。マンションのような区分所有とは違います。

長期間の契約が多い借地ですが、旧借地法による土地賃貸借の場合、毎月の地代が低いという長所がありますが借地ならではの短所もあります。

(2)訳が分からない

まず挙げられるのが、「複雑でわかりにくい」という点が一番でしょうか。

借地契約期間は非堅固建物で20年、堅固建物で30年ですが、契約満了時に「更新料」が必要になることが一般的です。また、増改築する場合は、「増改築承諾料」、借地権売却には、「譲渡承諾料」などの一時金費用が発生します。

(3)結局一時金の理由って

また、一時金(更新料、承諾料)について支払う理由を理解、把握している方は少ないようです。その為、金額の算定理由なども不明確なままただ単に契約を継続していることもあり、貸主・借主間の信頼関係が築けずにいるため、その思いがいずれ噴出するのが実情ではないでしょうか。

例えば、借主は自分で建てた家もしくは借地権を購入したのになぜ承諾料を払うのか。地代を払っているのになぜ更新料が必要か。などの疑問があるかもしれませんが、これは借地権を理解されていないことからくるものかも知れません。

 

2.制度上の制約

(1)所有権との相違

自分で土地建物を所有する「所有権」と違い、借地権という権利はやはり制約を受けます。
例として、借地上の建物を増改築する場合、多くの契約では貸主の「承諾」が必要になります。その際、快く「承諾」となる場合もありますが、そうでない場合もあります。

(2)承諾に代わる許可

すると、裁判所で「承諾に代わる許可」を受けることにより増改築工事進めることになりますが、必要以上に時間や費用・労力が発生します。その為、諦めてしまう方も多くいるのではないでしょうか。

また、「借地」である事から気楽さもありますが半永久的に、地代・更新料・増改築承諾料などの金銭を支払う必要があります。

 

3.借地の損得

(1)借地のディメリット

・契約を更新する際など一時金が必要となる
・借地権は第三者に売却しづらい
・増改築や借地権譲渡の際、地主さんの承諾が必要
・地主さんとの関係
・金融機関からの評価が低く融資が難しい
・地代の発生

(2)借地のメリット

・不動産を所有するという心理的負担の軽減
・土地利用に対するコストが一般的に低い(地代)
・土地固定資産税の負担がない

羊 借地権相談

4.建築基準法の接道要件

(1)建替え要件を満たしているのか

現在、借地権が設定されている古い「底地(貸宅地)」の多くは、「建築基準法」が施行される以前から存在します。その為、無道路地になってしまった古い底地(貸宅地)も少なくありません。

借主の建物が老朽化し建替の時期がきても、建築基準法の接道要件を満たしていない場合、既存不適格となり、建替時の建築確認がおりません。

(2)貸主の影響は

借主のみならず、貸主にとっても、この問題は非常に深刻です。相続が発生した際、無道路地の場合、相続評価額は減額されますが、実勢価格と合わない評価をされる場合もあります。また、接道要件を満たしていない「底地(貸宅地)」は「物納」できません。
いざ売却しようと思っても、条件は非常に厳しいものとなるでしょう。

 

5.借地底地の応縁

(1)各業者の対応

借地・底地の相談は多いですね。でも一般的な業者は面倒複雑・時間もかかる・金額が低い・そのためやらないし、やらないがゆえに技術的にできません。大手でもベテランでないと借地底地案件は難しいのでやらせてもらえないからできない人が多いんです。中小では案件自体が少なくそういった状況に巡り合えません(巡り合いたくないと思っているかも・・)色々見てきていますからね。

(2)迷走者は多い

借地・底地の相談は本当に多くあり、例えば神奈川県のある地域でも毎週借地・底地の新規相談訪問をしていました。ある貸主さんからの相談で、お母さまがお亡くなりになると色々な借主さんから購入したい等の相談が殺到し訳が分からないといった話もありました。坂が多く道路幅員が極端に狭い所が多いので借地・底地プラス別の課題があったことを思い出します。

(3)結局どこの業者

不動産流通業の性質上、とにかく売買を成立させ売上を伸ばすことが大前提にあり、金額が低く(地域性にもよりますが)時間と労力と調整が必要以上にかかるがゆえに、羊不動産 借地権 底地 相談かつて色々とお手伝いをして差し上げたかったのですが、費用対効果(手数料の線引きボーダーライン)があるため、ある一定の所までしか対応ができず、申し訳ないなぁと感じることは多々ありました。

(4)空家と借地

また昨今いわれている空家問題。固定資産税・都市計画税の問題で建物を存続させている(2015年施行の空家等特措法で変化の兆し)ことが主な理由ですが、空家問題自体は1953(昭和28年)から発生し、その後確かに増加はしているようです(本当に空家が増加しているかは再考の必要はありますがひとまずここまで。)。

つまり、この問題は借地上の建物も絡んでいます。かつて世田谷区で登記所から所有者を調べて・・というビジネスモデルを実践していた頃、そのような不動産に結構あたりましたね。

(5)住宅余剰

借主と建物を保護し住居の確保が主な目的である借地権でしたが、1953年頃から住宅が余っているということから、現在では住宅を確保することは困難なことではなくなっているのでしょう。法律当初の目的は達成されつつ権利だけがそのまま存続しているといった状態でしょうか。

(6)人と不動産の健康社会を目指して

いずれにしても、今まで考えている想いを現実に実行しよう、空家問題も借地底地の観点から解消しよう、手助けができれば、今迄携わってきた方々への恩返し、そして最後までお手伝いできなかった歯がゆさのへの想い、そのためには自分自身でやるしか方法はないと考えるようになりました。

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